Mutuo fisso o variabile? Come decidere con i numeri

Redazione OmniaTool · 17 settembre 2026 ·

È la domanda classica davanti all'offerta del mutuo: fisso o variabile? La risposta onesta è che nessuno sa come si muoveranno i tassi nei prossimi 20 anni. Gli esperti sbagliano previsioni da decenni. Quello che puoi fare, però, è non giocartela sul pronostico: decidere in base a quanto il tuo bilancio regge l'incertezza.

La differenza, in due righe

• Tasso fisso: il tasso è fissato al momento della firma e non cambia mai. La rata è identica a giugno come a dicembre, per tutta la durata.
• Tasso variabile: il tasso segue un indice (in genere l'Euribor) più uno spread fisso. Se i tassi scendono, la rata scende; se salgono, sale. In genere la rata si aggiorna ogni uno o tre mesi.
• Misto e cap: varianti con tassi diversi per periodi o con un tetto massimo alla salita del variabile. Le offerte cap costano un po' di più del variabile puro, ma ti mettono un limite.

Il metodo in tre passi

1. Chiedi entrambe le offerte per iscritto. Ti servono i TAN (operatore fisso e variabile) e il TAEG, che include le spese.
2. Fai tre simulazioni con Calcolatore Mutuo:

• fisso, con il TAN offerto;
• variabile, con il tasso attuale;
• variabile «pessimistico», con il tasso attuale aumentato di 2 punti.

1. Guarda le tre rate accanto al tuo budget. Regola pratica: la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Se la rata «pessimistica» sfonda questa soglia, il variabile è un azzardo per il tuo caso.

Facciamo un esempio con 150.000 euro su 25 anni: fisso al 3,2% = rata circa 727 euro. Variabile al 2,8% = circa 695 euro, che con un aumento di 2 punti arriva a circa 925 euro. La domanda non è «qual è il tasso più basso oggi», ma «posso permettermi 925 euro al mese se va male, per il privilegio di risparmiare 30 euro al mese adesso?».

Quando scegliere l'uno o l'altro

• Fisso: budget tirato, reddito non crescente (o incerto), mutui lunghi (25-30 anni), nessuna voglia di seguire i tassi. È la scelta che dorme tranquilla.
• Variabile: rate già largamente sostenibile (sotto il 25% del reddito), orizzonte più corto o piani di estinzione parziale, e nervi saldi per i periodi di salita. Ha senso quando il risparmio mensile oggi è consistente.
• Cap: quando ti piace l'idea del variabile ma vuoi un tetto. Si paga qualcosa in più: leggi con attenzione quanto è alto il cap e per quanto tempo copre.

Le clausole da leggere prima di firmare

• Preammortamento, istruttoria, perizia: le spese iniziali vanno contate nel costo totale.
• Assicurazioni abbinate: alcune sono obbligatorie, altre «consigliate». Chiedi di esplicitare cosa succede se rifiuti.
• Estinzione anticipata: senza penali per i mutui ordinari, ma verificalo per le varianti.
• Surroga: puoi sempre portare il mutuo a un'altra banca se trovi condizioni migliori. Questo è il vero paracadute del variabile: firmi, e se i tassi diventano pesanti valuti la surroga.

Domande frequenti

Quale scegliere se i tassi sono bassi?

Quando il fisso è storicamente basso, il costo della certezza scende: è il momento in cui il fisso è più invitante. Quando il variabile è molto più basso del fisso, stai comprando un'opzione che il mercato prezza: valuta quanto vale per te.

Il variabile può salire senza limite?

Sì, salvo clausole cap. È il motivo per cui il test dei due punti in più è il primo passo di ogni valutazione seria.

Posso cambiare idea dopo?

Il fisso si può rinegoziare con la banca o surrogare con un'altra; il variabile idem. La «scelta per sempre» è meno definitiva di quanto sembri: cambia il costo del cambio, non l'impossibilità.

Il consulente della banca può consigliarmi oggettivamente?

Il consulente vende prodotti della sua banca: non è cattiveria, è il ruolo. Arriva con i tuoi tre numeri già calcolati, fai le domande per iscritto e confronta almeno due istituti. E se vuoi un parere indipendente, il consulente del consumatore o un broker creditizio possono aiutarti.

Mi piace (0)